Promoción QUERCUS, urb. REAL DE LA QUINTA, Benahavis, Málaga

La Quinta con más de 30 años en el sector inmobiliario y en su propósito de ofrecer proyectos de ocio residencial, sólidos, innovadores y sostenibles, ha apostado por métodos y medios tecnológicos que le permitan alcanzar de una forma más certera sus objetivos empresariales. De ahí su apuesta, por la implementación de la metodología BIM.

La Dirección Técnica BIM del Grupo La Quinta a cargo de los Consultores Olea & Boggiano arquitectos, realizó un análisis de los Requerimientos de Información y acordó con la Propiedad que la implantación de la metodología BIM en el desarrollo del Plan Parcial Real de la Quinta se debía efectuar de forma gradual y progresiva

Con esta premisa de partida, se elaboró un Plan por etapas teniendo en cuenta los siguientes retos:

• Las condiciones contractuales con los agentes intervinientes en el proceso en el momento en que se decide comenzar la Implantación de la metodología BIM, así como su nivel de conocimiento respecto a la metodología.
• La tradicional reticencia al cambio, en los hábitos profesionales ya adquiridos.
• La adquisición de un Nivel de Madurez BIM progresivo y lo más homogéneo posible, en todos los equipos participantes en el proyecto.
• La fijación de unos Objetivos alcanzables, para cada una de las etapas.
• La falta de normativas nacionales sobre la metodología BIM en aquellos momentos.

Y se acordó que la primera etapa consistiría en un Plan Piloto coincidente con el proyecto redactado para una de sus parcelas, concretamente la parcela P-5, denominada: LOS OLIVOS.

Para este conjunto el estudio de arquitectura González & Jacobson ya había redactado un Proyecto Básico con el que se había solicitado Licencia municipal de obras en el verano de 2017 y estaba elaborando el Proyecto de Ejecución. Por tanto, la elaboración de los Modelos tuvo como base los planos del Proyecto

La D.T. BIM planificó la estructura de Modelos a elaborar, redactó un Plan de Ejecución BIM que recogió los Requisitos de Información del Cliente y elaboró unos estándares o normas BIM para el Grupo La Quinta.

Este Conjunto Residencial en fecha 12 de Noviembre de 2020, consiguió la Certificación Provisional de Construcción Sostenible BREEAM.ES Vivienda con la Clasificación: Muy Bueno.

Una vez finalizado el proyecto OLIVOS y junto con él, el Plan Piloto; seguimos con el proceso de implementación de la metodología BIM en el desarrollo de la parcela P-4 del Plan Parcial “Real de la Quinta”. El proyecto QUERCUS.

Si entendemos la metodología BIM como un conjunto de herramientas, técnicas y procedimientos para el modelado tridimensional de una maqueta virtual que podemos “Usar” para múltiples objetivos, lo primero que debemos aclarar es cuales han sido nuestros objetivos en este proyecto.

Que los Modelos nos sirvieran como soporte para:

• La toma de decisiones y la revisión durante la Fase de Diseño.
• Para las operaciones de marketing y venta.
• Para facilitar la coordinación interdisciplinar.
• Para garantizar la transferencia de información requerida para la Fase de Operación y Mantenimiento desde la Fase de Desarrollo.

Acorde con estos Objetivos y con los Usos BIM planteados, seleccionamos parámetros que nos sirvieran para incorporarles a los Modelos la información acordada para estos Usos.

DIMENSIÓN 3D

Se está usando para la visualización y análisis de los edificios, para la coordinación interdisciplinar, para la obtención de documentación 2D y como apoyo para las mediciones mediante tablas de planificación. También se está utilizando para efectuar Recorridos Virtuales y elaborar Renders para el uso comercial y de marketing. 

DIMENSIÓN 6D

Como ya hemos comentado, El Conjunto Residencial Olivos ha logrado alcanzar la certificación provisional BREEAM® , primera en su clase en España. A raíz de este logro, el Grupo Inmobiliario La Quinta decidió conseguir esta certificación en todos los desarrollos posteriores.

La Dirección Técnica BIM para facilitar la tarea de recopilación de la información requerida por nuestros Asesores BREAM, organizó un flujo de trabajo entre todos los Equipos implicados, aprovechando las herramientas que nuestro CDE nos proporciona.

Por otra parte, el software Tekton3D utilizado por la disciplina MEP ha permitido exportar la geometría de la envolvente de los edificios y sus instalaciones térmicas a programas de Análisis Energéticos.

DIMENSIÓN 7D

Durante toda la Fase de Desarrollo del proyecto hemos ido recopilando en nuestro CDE, la información requerida para la Fase de Operación y Mantenimiento. Los Modelos de Información del Proyecto (PIM) se han ido actualizando durante la Fase de Construcción y actualmente estamos gestionando la entrega de la documentación “As Built” de los conjuntos residenciales que se van terminando. Esta documentación nos servirá para elaborar los Modelos de Información de los Activos (AIM).

Uno de nuestros Objetivos a medio plazo es estructurar toda esta información según el estándar COBie para finalmente poderla incorporar en un software específico para la Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador (GMAO) que será seleccionado por la Propiedad. 

Los principales logros alcanzados respecto a OLIVOS, en cuanto a la implementación de la metodología, han sido:

• Trabajar “Solo” con estándares OpenBIM, para fomentar la interoperabilidad entre los agentes, los procesos y las herramientas, permitiendo que cada disciplina pudiera elegir el software con el que iba a modelar.
• Mejorar nuestro CDE con la incorporación de nuevas Plataformas Colaborativas que facilitaran el proceso durante la Fase de Desarrollo del Proyecto
• Establecer flujos de trabajo específicos para las Fases de Diseño y Construcción, que permitiesen obtener una documentación “As Built” acorde a los objetivos empresariales para la Fase de Operación y Mantenimiento.
• Generar los planos a partir de los Modelos para asegurar la coherencia entre ambos tipos de información. Si algo cambiaba en el Modelo durante la Fase de Diseño, automáticamente cambiaría en los Planos.

Disciplinas de Arquitectura y Estructura

AutoCAD: La disciplina de Arquitectura lo ha utilizado para el Diseño Conceptual y para los Detalles Constructivos. La disciplina de Estructura lo ha utilizado para la maquetación de los planos generados por CypeCad. La disciplina de MEP lo ha utilizado para la maquetación de los planos generados por Tekton 3D.

Revit: Las disciplinas de Arquitectura y Estructura lo han utilizado para el modelado.

CYPECAD: La disciplina de Estructura lo ha utilizado fundamentalmente para el cálculo estructural.

Disciplina MEP

TeKton3D es una aplicación modular para el desarrollo de proyectos de edificación, capaz de justificar la normativa edificatoria y facilitar el Diseño de las Instalaciones, todo desde un entorno nativo 3D y con múltiples posibilidades de comunicación con otras herramientas del sector.

Combina en un mismo entorno los procesos de diseño, dimensionado, simulación y modelado, así como la justificación de la normativa y la generación de mediciones.

Además, al poder gestionar simultáneamente todas las instalaciones del edificio, permite proyectar teniendo en cuenta las interacciones entre ellas.

Una vez terminados los procesos de diseño y cálculo, TeKton3D puede generar una extensa documentación de proyecto, incluyendo memorias y anexos, planos CAD con detalles de distribución en planta, mediciones y presupuestos, y modelos completos en formato IFC, hojas COBie, etc. Dispone de módulos para cálculos energéticos, acústicos, instalaciones de climatización, de fontanería, de electricidad, contra incendios y algunas de ámbito industrial.

Plataforma colaborativas

BIM360 Docs. Usamos esta Plataforma como Repositorio General. En ella almacenamos y gestionamos toda la documentación del Proyecto que se va generando durante las sucesivas Fases de su Ciclo de Vida. A ella tienen acceso todos los participantes en el Proyecto con un Nivel de Permisos acorde con su Rol. Nos permite visualizar y consultar los diferentes tipos de archivo con los que trabajamos desde cualquier lugar donde nos encontremos y dispone de una App para dispositivos móviles que nos permite consultar la información a pie de Obra.

BIMCOLLAB. Esta Plataforma la utilizamos para el Control de Calidad y la Coordinación de los Modelos de todas las Disciplinas durante la Fase de Diseño. Nos permite tener un flujo de trabajo en la nube mediante la herramienta Incidencias y el uso de archivos IFC y BCF. Dispone de un Plugin para diferentes programas de modelado (entre ellos Revit); de un potente verificador de datos mediante filtrado de estos (Herramienta Smart Views); de una función de auto color con la que se pueden organizar los componentes automáticamente según sus propiedades y de un visor de IFC´s gratuito con una calidad excelente.

Colaboración entre los Desarrolladores del software TeKton3D y la Dirección Técnica BIM

TeKton3D ha sido la herramienta utilizada para el modelado y diseño de las instalaciones de los edificios del proyecto Quercus y la colaboración por parte del Equipo de Imventa Ingenieros con la Dirección Técnica BIM de la Quinta ha sido excelente.

Durante el desarrollo del proyecto se encontraron algunas dificultades para el intercambio de información entre aplicaciones o para el cumplimiento de algunos requisitos de proyecto a las que hubo que buscar solución, bien desde las opciones de configuración del programa de modelado arquitectónico, bien desde TeKton3D.

• Coordinación de coordenadas en archivos IFC. El ajuste de coordenadas de posicionamiento entre los archivos IFC del modelo arquitectónico y los archivos IFC con los modelos de las instalaciones generados por TeKton3D funcionó correctamente en los modelos individualizados de cada bloque, sin embargo, cuando se utilizó el modelo del conjunto de la urbanización surgieron algunos problemas de coordinación. Estos problemas estaban provocados por el uso que se hacía del objeto Ifcsite para el posicionamiento de cada bloque dentro del modelo de la urbanización. La solución consistió en el desarrollo para TeKton3D de un conjunto de opciones especiales para la coordinación de archivos IFC a través de sus emplazamientos Ifcsite, comando que permitió transformar la posición y rotación de un vínculo IFC respecto del otro.

• Etiqueta identificativa de los elementos. Uno de los requerimientos del BEP imponía un formato específico para el nombre de cada objeto, nombre que debía estar compuesto por varias etiquetas encadenadas en las que se hacía referencia a datos como su posición, marca o modelo, material de fabricación, tamaño o diámetro, etc. Este requerimiento se formalizó desarrollando una herramienta de renombrado automático y configurable de cualquier elemento de TeKton3D, basado tanto en sus propiedades como en su posición dentro del edificio o del sistema al que pertenece.

• Modelos de datos para la Fase de Operación y Mantenimiento. Durante la fase de desarrollo se constató la necesidad de incluir en TeKton3D aquellos datos del equipamiento, necesarios para la posterior gestión y mantenimiento de las instalaciones del edificio, que se solicitaban en el BEP. Después de valorar varias opciones, se decidió realizar una implementación básica del estándar COBie, en concreto de los objetos Type y Component. Por lo que la capacidad de este software, de intercambiar información dentro del flujo de trabajo OpenBIM, se completa además con la posibilidad de uso de este estándar. Estos datos relativos a empresas instaladoras, fechas de inicio de garantía, etc. introducidos en TeKton3D, se pueden exportar tanto en formato hoja de cálculo como en tablas de propiedades incluidas en los archivos IFC, para establecer una comunicación con los programas específicos para la gestión y el mantenimiento de los edificios (GMAO). 

El formato de entrega de modelos para todas las disciplinas ha sido el estándar IFC (Industry Foundation Classes. Versiónes utilizadas: IFC2x3  e IFC4). Para la coordinación interdisciplinar y el control de calidad de los modelos, hemos utilizado el estándar BCF (BIM Collaboration Format.  Formato utilizado: BCF 2.1). El resultado en términos de colaboración interdisciplinar ha sido muy satisfactorio, según hemos podido comprobar preguntando sobre este punto en concreto, a todos los Equipos de Trabajo implicados en el proceso.

TeKton3D entra en el flujo de trabajo openBIM a través de dos de los estándares abiertos definidos por BuildingSMART:

• El estándar IFC, Industry Foundation Classes, que define las especificaciones para el intercambio de la maqueta digital del edificio,
• Y el estándar BCF, que define las especificaciones para la comunicación de incidencias entre los distintos agentes del proyecto.

Se trata de un flujo cíclico de una sola dirección, donde cada Equipo de Trabajo genera modelos de la disciplina de la que es especialista, pero se apoya en los modelos de referencia generados por los Equipos de otras disciplinas. 

Nuestro Entorno Común de Datos está formado por 4 Plataformas Colaborativas en la nube, que cumplen diferentes funciones según la Fase de Proyecto en que estemos trabajando.

• FASE DISEÑO: BIM 360 Docs (Modulo Gestor Documental) y BimCollab
• FASE LICITACION: BIM 360 Docs
• FASE CONSTRUCCIÓN: BIM 360 Docs, Bimsync y Sharepoint

Para la Fase de Desarrollo hemos elaborado unos flujos de trabajo que se resumen en los diagramas que adjuntamos a continuación: Uno para la Fase de Diseño y el otro para la Fase de Construcción.

• En estos diagramas podemos distinguir entre:
• Los diferentes tipos de formato (Nativos y Open BIM) utilizados durante el flujo de la información.
• La localización en el flujo de los Controles de Calidad y los Actos de Aprobación.
• Los agentes encargados de realizar estas acciones y el ámbito donde se producen (entornos de trabajo).
• El proceso seguido hasta llegar a la Documentación “As Built”.
• Los diferentes conjuntos de información, archivada para su uso en la Fase de Operación y Mantenimiento.

Desde un punto de vista de Colaboración entre agentes, se pueden establecer una serie de niveles de madurez, tal y como refleja la siguiente imagen. 

Cuando empezamos la implementación de la metodología BIM en el Real de la Quinta, los Equipos de Trabajo contratados para el desarrollo de la Fase de Diseño, estaban saliendo del Nivel 0 y empezando su andadura en el Nivel 1.

En la actualidad, podemos hablar de que estamos entre los niveles 2 y 3:

• Todos los Equipos de Trabajo utilizan los archivos de Estándar Abierto IFC y BCF para intercambiar sus datos.
• Los componentes de cada uno de los Equipos trabajan Online durante toda la Fase de Desarrollo del Proyecto de forma coordinada con el resto, mediante las distintas plataformas que componen el Entorno Común de Datos del Grupo Inmobiliario La Quinta.
• En la Fase de Construcción todos los Modelos IFC (Simples y Federados) y todos los Planos PDF actualizados al día, se encuentran Online a disposición de todos los Equipos de Trabajo para la Gestión de Incidencias a través de archivos BCF.
• Utilizamos la App de la plataforma Bimsync para crear Incidencias y tomar fotografías junto con anotaciones a pie de obra. Las Incidencias suben automáticamente a la nube y en ese instante les llega la notificación a los agentes responsables de resolverla.  
• Uno de los objetivos principales que nos propusimos fue, anticiparnos a los posibles conflictos que pudiesen surgir en obra antes de que se produjesen. Otro de los objetivos, fue reducir significativamente el tiempo necesario para incorporar y modificar los nuevos datos que inevitablemente surgen en cada proyecto. En ambos casos, el ahorro de tiempo está suponiendo una mayor productividad de los Equipos de Trabajo, un ahorro de costes para todos y, en consecuencia, una mayor eficiencia en cuanto a la planificación del proyecto.

Sabemos que aún nos queda mucho camino por recorrer y mantenemos el mismo objetivo de seguir aumentando los beneficios que esta metodología de trabajo colaborativo nos ofrece en nuestro quehacer diario. Para ello, entendemos que debemos perfeccionar los flujos de trabajo para la coordinación interdisciplinar y el control de calidad interno de cada Equipo de Trabajo.

Por otro lado, estamos convencidos de que, al poder emplear una mayor cantidad de datos en combinación con la capacidad de gestionarlos con mayor precisión, generamos una notable mejoría en la calidad de los edificios que estamos construyendo.